Помощь адвоката: условия законной перепланировки квартиры

Первоначальная статья адвоката на данную тему была посвящена узаконению самовольной перепланировки, а также различиям в понятиях. Здесь же мы рассмотрим законное согласование перепланировки, ведь не только фантазия современных дизайнеров, но и всех, кто решает провести ремонт в квартире, практически безгранична, а возможностей, к сожалению, нет. И дело даже не в финансовой стороне вопроса, а в получении разрешений со стороны государства. Даже если вы являетесь собственником квартиры, то не имеете права проводить определенные ремонтные работы, так как перепланировка некоторых помещений, установка дополнительных батарей, перенос газовой плиты и тому подобное могут повлиять на условия жизни ваших соседей.

С 2005 года каждый гражданин РФ, замысливший перепланировку в своей квартире, должен получить разрешение от государственных органов. В Москве и Санкт-Петербурге пакет можно подать через Госжилинспекцию, а в остальных регионах – через межведомственную комиссию, которая обычно работает при мэрии. С одной стороны, последствия перепланировки квартиры без разрешения могут показаться несерьезными.

Обычно административный штраф, сопровождаемый указанием получить разрешение или вернуть все в прежнее состояние, не превышает 2,5 тыс. рублей. Но суд может вынести более жесткое наказание, а без разрешения на перепланировку квартиру проблематично продать, обменять и подарить. Более того, совершая незаконную перепланировку, вы подвергаете свою жизнь и жизни своих соседей риску, даже если кажется, что все в порядке. Соседи могут подать на вас в суд и потребовать компенсацию морального ущерба.

Прежде чем идти собирать пакет документов на разрешение, нужно понять, в каких случаях оно нужно, в каких нет, а в каких ничем не поможет.

Во-первых, все же многие небольшие изменения (переделки) можно проводить самостоятельно, без специальных справок. Это остекление лоджий и балконов; монтаж и демонтаж не несущих перегородок при условии, что они не увеличивают нагрузку на перекрытие (гипсокартонные, деревянные); уменьшение или расширение проемов; перемещение плиты на кухне и некоторые другие. Ряд работ вообще не попадает под определение «перепланировка»: замена дверей, сантехники, окон, полов и так далее.

Во-вторых, ряд изменений в перепланировке как правило согласовывают без каких-либо проблем. Официально разрешен снос ненесущих конструкций и перемещение дверных проемов в ненесущих стенах. Можно возводить дополнительные стены, если при этом не будет повреждена любая несущая конструкция. Также разрешается сносить кладовые, камины, печи. Можно объединить раздельный санузел.

В-третьих, есть проекты, на которые вы никогда не получите разрешения, проживая в типовом доме. Их перечень знать необходимо, чтобы не пришлось тратить лишнее время. Конечно, нельзя повреждать несущие стены, а перенос дверного проема в такой стене требует тщательного согласования.

Почти нельзя изменять функции комнат. Особенно это касается переноса санузла в жилую площадь квартиры, чего делать категорически нельзя. Желательно также, чтобы кухня тоже осталась на прежнем месте. Если перенести электрическую плиту и кухонную мебель вы сможете без проблем, то с переустановкой раковины и газовой плиты возникнут трудности.

Нельзя также увеличивать размер санузла за счет площади других комнат. К сожалению, придется смириться с его стандартным размером, а также местоположением сантехники. Максимум, что можно сделать, как уже отмечалось, – снести стену между раздельным санузлом.

Далее в списке запретов идут оконные проемы, которые нельзя перемещать. Нельзя также объединять балкон или лоджию с основной комнатой, если эти манипуляции повлекут за собой нарушение целостности внешней стены здания и его возможное обрушение. Наконец, едва ли вам разрешат увеличить высоту стен за счет разбора межэтажного перекрытия (некоторые исключения есть для жильцов квартир на последнем и предпоследнем этажах).

Итак, если вы решили предпринять любую перепланировку, кроме тех, что есть в списке запрещенных, то можно смело начать собирать пакет документов. Процесс оформления разрешения достаточно длителен, при стандартном ходе может занять от трех месяцев до полугода. При этом пользоваться услугами фирм, которые обещают достать его за несколько недель, себе дороже, так как стандартный срок только рассмотрения пакета документов – 45 дней.

Быть инициатором перепланировки может быть только собственник квартиры. Свое согласие на ремонтные работы должны выразить все собственники, в том числе временно не проживающие в данной квартире. Более того, при масштабных работах, после ознакомления с проектом свое согласие на работы должны дать и соседи по лестничной клетке, при более масштабных работах – все соседи на нескольких этажах под и над вами или же все соседи по подъезду.

Первым делом нужно написать заявление в районную администрацию. После того как там дадут добро, следует обратиться к услугам архитектора из инспекции архитектурно-строительного контроля. Он составит проект перепланировки квартиры, к которому нужно приложить свидетельство о собственности (либо договор купли-продажи), согласие на перепланировку от всех собственников и родственников, копию паспорта РФ, справки из ЖЭКа, пожарной части и санэпидстанции. Передать пакет документов на рассмотрение нужно опять в районную администрацию. Разрешение или заключение об отказе будет готово через 45 дней.