Юридическая помощь адвоката: страхование ипотечных кредитов на покупку жилья

Адвокат в Ростове-на-Дону, оказывая консультационные услуги и иную юридическую помощь по вопросам кредитования, отмечает, что не всегда граждане до конца понимают природу ипотечных сделок и в частности порядок страхования ипотечных кредитов. Ипотека – это недвижимость, заложенная собственником (залогодателем, заемщиком) в банк, как гарантия возврата денежного займа. Предмет залога остается в собственности заемщика, но если он не возвращает кредит банку, последний реализует залог для погашения долга. Юридически обязательства заемщика и банка по кредитному соглашению обеспечиваются договором залога недвижимости (договором ипотеки).

Ипотечное кредитование распространено во всех развитых странах и набирает темп в России. Сдерживающими факторами развития отечественной ипотеки являются несовершенство законодательства, низкая платежеспособность населения и отсутствие у людей достаточной информации о технологии ипотечных займов.

В России ипотеку оформляют в основном на покупку рядового жилья. Для многих россиян ипотека стала реальным шансом в короткие сроки приобрести квартиру. Погашать ипотечный кредит может оказаться выгодней, чем оплачивать дорогую аренду квартиры и копить деньги, мирясь с девальвацией и инфляцией. Для обеспечения займа используется приобретаемое жилье, также залогом может выступить и другая собственность заемщика.

Ипотечные договоры – долгосрочные сделки. За время их действия могут произойти события, способные негативно повлиять как на состояние предмета залога, так и на финансовую состоятельность заемщика. Поэтому ипотечные кредиты не выдаются без предварительного оформления договоров страхования. Страховка позволяет перераспределить и уменьшить различные риски, тем самым защищая интересы заемщика и обеспечивая гарантии возврата денег кредитору.

Нормативная база страхования договоров ипотечных кредитов

В России ипотечное страхование регулируется четырьмя основными нормативными документами:
1) Гражданским Кодексом;
2) Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
3) Постановлением Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации»;
4) Распоряжением Зам. Председателя Сов. Мин. Правительства РФ «Основные положения о залоге недвижимого имущества – ипотеке».

Разновидности страхования ипотечных кредитов

Законодательством РФ установлен обязательным только один договор страхования ипотечных кредитов – страхование рисков повреждения или полного уничтожения залога. Кроме этого кредиторы требуют от заемщиков страхования рисков потери трудоспособности (смерти) и рисков утраты им имущественных прав на покупаемую недвижимость. Договоры обязательного страхования оформляются на полный срок погашения ипотечного кредита. Все затраты по страхованию оплачивает заемщик.

Банк обычно устраивает страхование суммы выданного кредита (+ 10%), но зачастую заемщик заключает страховой договор на полную стоимость заложенного жилья. Тогда при страховом событии после расчетов с банком он может получить остаток суммы страховки.

Компании, специализирующиеся на страховании ипотек, предлагают банкам и заемщикам варианты комплексного ипотечного страхования, так называемые тройные полисы. В них включены договоры:
1) имущественного страхования залога;
2) личного страхования залогодателя;
3) страхования титула.

В комплексный страховой договор по требованию кредитора могут быть включены и иные виды страховки (финансовых рисков, гражданской ответственности, рисков утраты дохода или снижения платежеспособности заемщика и другие).

Комплексный страховой полис выдается компанией на весь срок кредитного договора, а страховая премия выплачивается по частям, ежегодно. Ее сумма после каждого очередного погашения части кредита уменьшается, так как начисления производятся на не выплаченную часть долга.

Условия комплексного страхования и стоимость таких полисов примерно одинаковы у большинства отечественных страховщиков. Средние ежегодные суммарные выплаты по комплексным полисам составляют до 1,5% остатка долга.

При расчете стоимости полиса страховщик соблюдает индивидуальный подход, поэтому размер страховой премии для различных заемщиков может существенно варьироваться.

Цена страхового полиса жилья зависит от совокупности его технических параметров (года постройки, состояния здания, материала перекрытий, внутренней отделки и прочего) и может быть около 0,5% страхуемой суммы. Договор страхует риски повреждения жилья от пожара, взрыва, затопления, стихии, грабежа, ущерба от других лиц и др.

Личное страхование заемщика производится от рисков потери трудоспособности и инвалидности (смерти). На цену полиса будет влиять уровень здоровья и возраст клиента. Тариф может составить 1,5% суммы страховки.

Титульное страхование компенсирует риски ограниченной или полной потери заемщиком имущественных прав на залог. Учитывается юридическая история жилья, количество прошлых собственников и прочее. Тариф по этому полису может составлять до 0,7%.

Ежегодно при наступлении времени выплат банк предоставляет страховой компании информацию об остатке долга заемщика для определения суммы взноса. По мере сокращения долга заемщика размер его ежегодных страховых платежей уменьшается.

Оформление договора страхования ипотеки

Предварительно надо договориться с банком о кредитовании.

1. Выбор страховщика. Обычно банк предлагает страховую компанию, но можно попытаться найти приемлемого страхователя и самостоятельно. В любом случае надо ориентироваться на следующие критерии:
- наличие у страховой компании соответствующего опыта, репутации и солидных партнеров-перестраховщиков;
- оперативность проверки заявления страхователя и вынесения решения о страховании;
- простой и быстрый механизм заключения договора.
Перед принятием решения об окончательном выборе страховщика надо досконально изучить его правила страхования.
2. Заполнение заявления-анкеты заемщика. Форму обычно предоставляет страховая компания.
3. Сбор и предоставление документов для проведения предварительной страховой экспертизы. Перечень необходимых документов определяет страховщик.
4. Проведение экспертизы и определение страхового тарифа. Проверяются анкета заемщика, предоставленные документы, недвижимость и делается вывод о страховании или отказе в нем. Информация об этом доводится до банка и заемщика. Банк дает окончательный ответ о выдаче кредита только в случае принятия заемщика на страхование.
5. Оформление страхового договора. Он подписывается в офисе страховщика или при выдаче займа в банке. Для оформления надо иметь экземпляр заключенного кредитного договора.
6. Выплата страховых платежей. Производится в банке или офисе страховщика ежегодно до завершения действия договора.
7. Предоставление страховой компании документов о регистрации сделки. После регистрации ипотеки в регистрационной палате страховщику направляются копии всех договоров и правоустанавливающие документы страхователя.

Договор страхования оформляется до предоставления ипотечного кредита, а страховой платеж уплачивается при получении кредита.

Для получения ипотечного кредита надо оформить: страховой договор, банковские договоры, куплю-продажу и/или договор залога.

Действия при страховом событии

Прежде всего, надо как можно быстрее известить страховщика.

При утрате трудоспособности заемщика в страховую компанию надо предоставить: заявление, оригинал договора страхования, паспорт, больничный лист, экспертное заключение о присвоении инвалидной группы, акт о несчастном случае на работе, выписку из мед. карты. Допустимые сроки — обычно до 4 недель. В случае скоропостижной смерти заемщика наследникам надо предоставить: заявление, экземпляр договора, паспорт, копия мед. заключения о смерти, документ о статусе выгодоприобретателя, свидетельство о смерти, копия заключения патологоанатома, выписка из мед. карты, выписка из милицейского протокола или акт о несчастном случае на работе.

О причинении ущерба или уничтожении заложенной недвижимости страхователь должен в течение суток известить страховщика и вызвать для фиксации произошедшего милицию, пожарных или МЧС. До прибытия этих служб надо предпринять усилия для предотвращения увеличения ущерба. По возможности надо сфотографировать картину ущерба и сохранить ее исходный вид до приезда экспертов. Для страховой компании понадобятся: заявление, экземпляр страхового договора (оригинал), паспорт, правоустанавливающие документы на жилье, экспертное заключение компетентных органов. Срок предоставления документов — обычно до 5 дней.

При страховом событии по полису страхования титула (появлении других претендентов на заложенную недвижимость) надо как можно быстрей оповестить компанию, чтобы у юристов хватило времени на изучение документов перед предстоящим судом. Необходимо предоставить: заявление, оригинал полиса, паспорт, правоустанавливающие документы на заложенное жилье, судебные документы, доверенность на право представления представителю страховой компании интересов залогодателя в суде.

Возмещение при страховом событии

Определяется исходя из требований кредитного договора. Сумма должна быть как минимум равна остатку долга заемщика на дату возмещения (иногда с процентами банка). Полный размер возмещения должен соответствовать сумме выданного займа с процентами за весь срок кредитного договора. Наибольшая сумма возмещения определяется по рыночной стоимости залога с учетом амортизации.

К ипотечному кредитованию надо относиться очень ответственно, чтобы в итоге не оказаться без залога и взятых в кредит денег. Есть простые правила, позволяющие избежать многих неприятностей. Во-первых, перед заключением договоров надо внимательно изучить все их условия. Во-вторых, не надо экономить на страховании. В-третьих, при возникновении страховых случаев или невозможности внести очередной платеж надо незамедлительно связываться со страховщиком и идти в банк.