Практика адвоката в Ростове-на-Дону показывает, что в последнее время многие покупатели земли проявляют недовольство после такого приобретения, поскольку участок оказывается проблемным. Причем проблемы возникают у граждан при покупке земельных участков в различных регионах и эти проблемы довольно разнообразны. Но в этот раз речь в основном пойдет не о спорах между наследниками по поводу права собственности, когда заложником остается покупатель. И не о двойной реституции, когда покупатель возвращает участок, а продавец только ту часть денег, которая указана в документах.
Юристы предупреждают, что покупателю земельного участка сегодня нужно быть особо осторожным: необходимо скрупулезно относиться к выбору именно подходящей земли, поменьше верить ярким рекламным буклетам, голословным заверениям и документам, информация в которых может оказаться далеко неполной. Причем не только частные лица пытаются "подсунуть" не ту землю, которая вам нужна для конкретной цели.
Некоторые организации, занимающиеся продажей участков, также способны "подсунуть вам свинью". А вы в это время будете надеяться, что их юристы полностью оформят все необходимые документы и избавят вас от этой головной боли. К сожалению такое положение дел свойственно не только для Ростова-на-Дону, но и для других регионов.
Юристы – тонкие психологи. И если организация, которая пользуется их услугами, решила вас ввести в заблуждение, то вы вряд ли сумеете самостоятельно разобраться, где именно вас ждет подвох. Квалифицированный земельный юрист, выступающий с вашей стороны, способен предотвратить крупные неприятности и решить важные вопросы. Чего только стоит сверка всех документов!
Каждый покупатель земли для индивидуального строительства видит перед собой только радужные перспективы. Он уверен, что в скором времени будет жить за городом в комфортных условиях, и главная проблема заключается в самом строительстве. Он уже определился с проектом загородного дома и просчитал стоимость необходимых материалов. Осталось только выбрать подходящий участок среди массы предложений, в общем-то мелочь.
Вот тут как раз "розовые очки", через которые он смотрит в будущее, могут здорово подвести. Юристы и адвокаты предупреждают, что землю часто продают или опытные мошенники, или люди, которые непреднамеренно могут вас здорово подвести, или те, кого жизненные обстоятельства вынуждают срочно продать землю, причем любым способом.
Чем может обернуться покупка земельного участка для использования не по назначению?
В нашей стране мало кто, кроме юристов, разбирается в тонкостях законодательства. Поэтому не все знают, что есть разные категории земельных участков.
1. Земли сельскохозяйственного назначения, к примеру, должны использоваться по прямому назначению. Государство при этом имеет приоритетное право их выкупа.
2. Земли, изъятые из оборота, также нельзя приобрести частному лицу для строительства жилья. Такие земли могут находиться в федеральной собственности, и на этой территории будет расположен, например, природный заповедник.
3. Также есть территории, находящиеся в федеральной или муниципальной собственности, на которых растут леса. Эти земли продавать нельзя, хотя очень часто данное положение нарушается.
4. Земля, которую нельзя продавать для индивидуального строительства, может быть занята особо ценными объектами, имеющими культурное или историческое значение. К примеру, если на данной территории расположен курган, то, естественно, самовольно раскапывать его с целью устройства фундамента запрещается. Зато использовать под выпас скота или посев культурных растений разрешается.
5. Есть еще земли, которые используются космической отраслью, Министерством обороны или другими военизированными организациями. Они могут представлять собой пустырь, и недобросовестные хозяйственники, подтасовав документы, их вам с легкостью продадут.
А через время, когда эти земли снова понадобятся для прямого назначения, ваш уютный дом, который вы долго строили, по решению суда сравняют с землей за каких-то полчаса.
7. Если приобретенный вами земельный участок расположен у водоема, вы его также не можете использовать по собственному усмотрению. Нужно знать, на каком расстоянии от береговой кромки можно устанавливать хозяйственные постройки, баню, туалет и так далее.
Каждый водоем имеет свой статус в системе природоохранных территорий. Разобраться в этом вопросе поможет грамотный адвокат или другой юрист. Вполне возможно, что такая земля вам не нужна, а лучше найти более подходящий участок.
8. Могут продаваться и такие земли, под которыми расположены коммуникации. На такой земле можно спокойно выращивать овощи или посадить сад. Даже допускается установка легкой постройки, зато начинать капитальное строительство запрещается. Все дело в фундаменте и в весе конструкции.
Глубокий фундамент обязательно дойдет до коммуникаций и нарушит их целостность. Тяжелое здание может давить на компактно проложенную систему, чем также нарушит ее функционирование. Такой участок, если он вам подходит, должен стоить недорого, а ваш юрист поможет обосновать низкую цену такой земли.
Деградация земли
На территории Российской Федерации есть такие участки, которые загрязнены:
- радиоактивными веществами;
- традиционными свалками;
- конкретными биогенными загрязнителями.
Например, покупая земельный участок, вы можете не знать, что когда-то на этом месте закапывали в землю отходы с мясокомбината или другой мусор. Бывшие крупные сельскохозяйственные организации, массово разорявшиеся два десятилетия назад, часто пытались избавиться от скопления на складах ненужных ядохимикатов и удобрений простым способом: их закапывали "поглубже".
Таким образом, не только земли были серьезно поражены, но и отравлены подземные водные артерии. Экология такого района могла улучшиться, а могла и не восстановиться даже за длительный период. Поэтому юристы, оказывая вам содействие при покупке земельного участка, обращают особое внимание на такие негативные факторы.
Вблизи вашего участка или даже в некотором отдалении может располагаться какое-либо предприятие, отравляющее воздух. Когда вас привезли на предварительный осмотр продаваемой земли, это предприятие могло не работать. Был, к примеру, выходной день. Или ветер мог дуть в другую сторону, и вы в тот день не почувствовали смрада, который разносится от какой-нибудь свинофермы, птицефермы или скотобойни.
Также многие промышленные предприятия производят выбросы в атмосферу. И если ветер будет часто гнать отравленный воздух в вашу сторону, тогда жить даже в комфортно обустроенном доме станет невыносимо.
Явное мошенничество
Продавец может не знать и не интересоваться, для чего именно вам нужен земельный участок. Мол, у нас есть товар, а у вас есть деньги и свой адвокат, вот сами и разбирайтесь со всеми вопросами и проблемами. Но в последнее время частыми стали еще и такие случаи, когда стараются "подсунуть" не ту землю, которая значится в документах.
К примеру, вам показали красивые буклеты с фотографиями продаваемых участков. Вокруг замечательная природа, лес, озеро, чистый воздух. Имеется приличный проезд от трассы к вашему участку, рядом проложены коммуникации, необходимые для дальнейшего благоустройства здания, и инфраструктура вполне приличная. Чего еще желать для комфортного проживания?
Вас отвезли на место, причем каким-то путаным маршрутом, предъявили образцово-показательный участок, "заговорили зубы", и вы счастливы. Но только до поры до времени. Зачем вам свой юрист? Сотрудники компании сами оформили все документы и подали вам на подпись. Никакой мороки, никакой беготни. Деньги уплачены, документы на руках.
Когда же вы вторично отправитесь на участок, то обнаружите, что его карта почему-то не совпадает с той местностью, которую вам показывали изначально. Вместо леса мусорная свалка, вместо чистого зарыбленного озера болото с комарами и лягушками, а вместо свежего воздуха смрад от близлежащего свинарника. Бывает и похуже.
Конечно, вы отправитесь в офис продавца с гневными требованиями разъяснить ситуацию и вернуть деньги, но там вам только в лицо рассмеются. Ведь все документы в полном порядке.
На суде ваши оппоненты заявят, что среди всех предлагаемых к продаже участков вы выбрали именно этот, недорогой. Кстати, недорогим он стал в тот момент, когда вы согласились не заносить всей суммы в договор купли-продажи, а часть денег передать неофициально.
Почему земельного юриста невозможно обмануть?
Ответ простой: если для вас земельное законодательство – "китайская грамота", то для хорошего специалиста в вопросах юриспруденции его работа – это обычный процесс, в который он включается ежедневно. Не знать всех тонкостей законодательства он просто не может, так как от умения их результативно использовать зависит его благосостояние. Поэтому опытный юрист-практик сразу обратит внимание на такие важные факторы и нюансы:
- на юридическую "чистоту" земли;
- на соответствие ее реальных границ показателям на карте;
- на четкое размежевание с участками соседей;
- на возможность подвода всех инженерных коммуникаций;
- на допустимость целевого использования данного участка;
- на возможность прохода и проезда к своему участку через чужую территорию, то есть на возможность в полной мере использовать статью 23 Земельного кодекса РФ о сервитуте;
- на наличие различных разрешительных документов, выданных местными властями;
- на природоохранные и другие документы.
При оформлении документов нужно будет пройти ряд сложных этапов, и тогда вы сразу почувствуете все плюсы юридического сопровождения сделки.
1. Нужно будет оформить документы для государственной регистрации права собственности на данный участок и зарегистрировать их.
2. Юрист сможет провести правовую экспертизу документации с целью обнаружения сомнительных моментов, что он и сделает.
3. Понадобится установить отсутствие противоречий между заявленными и зарегистрированными правами на этот участок земли, а также наличие других весомых причин, мешающих осуществлению сделки. Тогда не будет оснований для приостановления на определенном этапе государственной регистрации прав, предусмотренной федеральным законом от 21.07.1997 №122 (ред. от 28.02.2015).
4. Если противоречия отсутствуют, можно вносить запись, касающуюся земельного участка, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. За этим проследит ваш земельный юрист.
5. В заключительные моменты, когда вы будете ставить подпись на документах о ваших правах на землю, и когда вам будет выдаваться удостоверение о произведенной государственной регистрации права собственности, присутствие юриста крайне важно. Такие документы выдаются на вечные времена, так что лучше их трижды перепроверить!
Как видите, покупка земли для индивидуального строительства – это сложный процесс. Нужно подробно расспросить соседей, зачем бывшему владельцу понадобилось продавать участок, как часто он перепродавался, нет ли в границах участка спорных территорий, не нарушит ли архитектура здания нормальный доступ света на соседские участки, хорошая ли здесь вода, как часто бывают перебои с подачей света, могут ли отключить газ.
Желательно собрать подписи, что соседи не возражают против установления в запланированных местах конструкций самого жилого здания указанной этажности, вспомогательных помещений, забора определенной высоты.
Информация, полученная вашим юристом в сельсовете или от сотрудников районной администрации, также считается весьма существенной. Только после обработки и анализа полученных данных можно передать деньги за участок и уже спокойно приступать к строительству.
Земельный аукцион
Оказывается, землю под индивидуальное жилищное строительство (не для последующей поквартирной продажи) можно купить на аукционе. Для того, чтобы аукцион состоялся, потребуется двое или более участников. Если участник торгов окажется в одиночестве, тогда считается, что аукцион не состоялся, и на протяжении 10 дней право приобретения данного участка по изначальной, довольно низкой цене переходит к этому гражданину, о чем говорится в пункте 27 статьи 38.1 Земельного кодекса РФ.
Такая сделка может оказаться очень выгодной. Говорят, сейчас самая ценная вещь в мире - это информация. Юрист, работающий над вопросами реализации или приобретения его клиентами земельных участков, может быть в курсе места и времени проведения очередного такого аукциона.
Как видите, без специалиста обойтись очень трудно. Следует понимать, что в том случае, когда человек покупает участок самостоятельно или через агента-посредника, занимающегося этими вопросами, он сильно рискует. Агент является заинтересованным лицом именно в конечном результате сделки, так как непосредственно от этого зависит его доход. Юрист по земельным делам также заинтересованное лицо, но только интересы у него другие:
- юрист стремится предоставить клиенту полные сведения об этом дорогом товаре, предупредить об опасности, подготовить и сверить все документы;
- его доход не зависит от того, будет ли оформлена сделка или нет;
- он заинтересован в улучшении своей репутации, так как от его честности и квалификации напрямую зависит увеличение численности клиентов.
Покупая земельный участок самостоятельно, вы можете рисковать. Здание, выстроенное на нем, прослужит вам не один десяток лет, далее перейдет по наследству. Когда-нибудь дом снесут, а на его месте выстроят более современный, а бесценная земля будет по-прежнему оставаться в собственности вашего рода. Так стоит ли пренебрегать помощью юриста на ранних стадиях сбора и оформления документов?
 |  |
Гражданские дела
Арбитражный адвокат
Вопросы недвижимости
Банкротство