Раздел ипотечной квартиры при разводе

Раздел общенажитого имущества — одна из малоприятных процедур, обычно сопровождающих развод. Больше всего нюансов и сложностей возникает в том случае, когда в состав делимой собственности входит дом или квартира, пребывающие в банковской ипотеке.

Сначала разберёмся с исходной позицией

Разделу подлежит только имущество, купленное в официально зарегистрированном браке.

Если на момент заключения договора купли-продажи имел место брак, собственность по общему правилу подлежит разделу между бывшими супругами в равных частях. Это не зависит от того, кто является титульным владельцем квартиры, даже если именно этот человек полностью несёт бремя кредитных обязательств.

Из этого правила существует несколько исключений

Во-первых, мог быть подписан брачный контракт. Как правило, этот документ заменяет режим общей совместной собственности супругов на режим личной частной. В этом случае единственным владельцем имущества является тот, кто указан собственником в правоустанавливающем документе.

Во-вторых, существует возможность определить собственника при подписании договора о приобретении недвижимости. Сделка купли-продажи подлежит нотариальному удостоверению, и относится к значительным. Перед её подписанием супруг (супруга) титульного покупателя подписывает составленное нотариусом заявление-согласие на покупку.

Существует два варианта его написания:

- признание такой сделки выгодной для семьи в целом и согласие на приобретение на условиях, определённых вторым супругом;
- констатация того, что супруг-покупатель приобретает недвижимость за собственный средства, принадлежавшие ему до вступления в брак.
Во втором случае квартирой владеет только титульный собственник.

В-третьих, семейное законодательство распространяется только на тех, кто узаконил брак. Но не исключена возможность установления существования брачных отношений в судебном порядке и, соответственно, распространения режима общей совместной собственности на имущество, купленное во время гражданского брака. Правда, с точки зрения юридической техники это довольно сложно.

В-четвёртых, возможна ситуация, когда квартира была куплена до регистрации брака, но выплата существенной сумы погашения задолженности происходила именно в браке. Считается, что такие средства были взяты из общего семейного бюджета. Поэтому супруг, не являющийся собственником, может претендовать на денежную компенсацию половины таких выплат или долю квартиры.

Право собственности не связано с выплатами по ипотеке

Следует понимать, что право частной собственности у покупателя (покупателей) возникает в момент государственной регистрации договора купли-продажи. Оно формально не привязано к погашению ипотеки. Другое дело, что невыплата кредита влечет за собой обращение банком взыскания на предмет ипотеки. Таким образом, технически невозможно установить доли собственности на недвижимость по результатам выплат.

Пути раздела ипотечной квартиры между супругами

Кредитный договор может по-разному прописать статус супругов. Они могут фигурировать как созаимщики или один из них может выступать поручителем. С целью минимизации рисков невозвращения кредита банк всегда старается составить договор так, что оба супруга выступают солидарными должниками. Это означает, что кредитор может предъявить требование о погашении кредита в полном объёме к любому из супругов на своё усмотрение.

Раздел можно начать с обращения к банку с просьбой внести в кредитный договор изменения, в результате которых солидарная ответственность бывших супругов будет ликвидирована, а на каждого из них будет возложена обязанность погасить свою часть долга. Это рискованный шаг для банка, но если существенная часть кредита уже выплачена, кредитор может дать согласие, приняв во внимание развод. Банк может согласиться при условии компенсации его рисков поднятием процентной ставки.

Ипотечные обязательства могут быть взяты на себя одним из супругов. Тогда второй откажется от львиной доли прав на жилую площадь, но и освободиться от обязательств.

Определять его конечную долю или денежную компенсацию при условии полного отказа от прав на квартиру нужно исходя из суммы проведённых в браке выплат. Закрепить договорённость можно:
- договором, стороной которого является банк;
- мировым соглашением, утверждённым судом в процедуре развода и раздела имущества.

Простой способ разделить ипотечное жильё – продать его. Естественно, это действие можно произвести только с согласия банка. Вырученные деньги в первую очередь пойдут на погашение кредита, а оставшаяся часть подлежит разделу между супругами.

Множество трудностей возникает в случае раздела квартиры, полученной в рамках какой-либо льготной социальной программы, например – военной ипотеки. Нередко в случае, когда до полной выплаты осталось несколько лет, для избегания согласования раздела с банком и органом власти, курирующим социальную программу, а также потери льгот, есть смысл подождать с официальным разводом и разделом имущества.