Договор строительного подряда – закон и практика

В рамках данной статьи разберемся, что представляет собой договор строительного подряда, при проведении каких работ его необходимо использовать, а при каких – нет. Также рассмотрим детально, каким образом он заключается, на какие основные пункты нужно обратить особое внимание и что в него включить, чтобы готовый документ приобрел юридическую силу.

Когда необходимо использовать договор подряда в строительстве

Суть договора подряда заключается в том, что подрядчик исполняет работу, по итогам которой появляется новое изделие или существенным образом видоизменяется старое. Основой подрядных отношений выступает разработка технического задания заказчиком, которому следует придерживаться подрядчику при исполнении работы. По завершению исполнитель должен передать готовую работу заказчику (согласно п. 1 ст. 740 ГК РФ).

Исходя из всего вышесказанного, стоит отметить, что суть данного подряда заключается в заказе и оплате достигаемого результата. Договор строительного подряда заключается при выполнении следующего перечня работ:

• строительства нового сооружения, здания, элемента инфраструктуры;
• проведения капитального ремонта;
• реконструкции существующего здания.

Таким образом, договор заключается с клиентами при планировании постройки нового дома под ИЖС, необходимости проведения капитального ремонта (при котором будет производиться замена инженерных коммуникаций или электропроводки) и так далее.

Когда неудобен договор подряда в строительстве

Не стоит применять на практике договор подряда в том случае, когда предполагается разборка старой конструкции, выполняется промышленный альпинизм или надзор проектировщика за проводимыми строительными работами. Все дело в том, что при перечисленных выше действиях новый объект не появляется и старый не видоизменяется. В таких ситуациях лучше заключать договор на оказание конкретных услуг.

Перед строительной компанией нередко встает вопрос, а не проще ли составить типовой договор подряда для любых видов работ, как влекущих материальный результат, так и не влекущих. Но это совершенно неудачное решение. Договор оформляется заблаговременно для того, чтобы детально отметить все правоотношения партнеров и предотвратить возможное недопонимание. Так, при уклонении от обязательств одной из сторон виновнику потребуется возмещать убытки или платить неустойку в соответствии с нормами действующего законодательства.

В качестве примера можно привести следующую ситуацию. Типовым договором подряда была оформлена услуга авторского надзора проектной документации. При возникновении спорной ситуации с заказчиком суд не будет обращать никакого внимания на наименование подписанного договора. Все дело в том, что квалификация отношений приведет к выводу, что авторский надзор не может являться услугой. Таким образом получается не работающий договор подряда, поскольку приведенные в нем пункты противоречат нормам действующего законодательства. Исходя из этого, приходим к выводу, что договор подряда будет не работоспособен, так как предусмотрен для совершенно иных правоотношений, а также не сможет защитить ваши права и интересы в ходе судебного разбирательства в силу утраты части пунктов, неприменимых к оказываемым услугам.

Составление и заключение договора строительного подряда

Договор строительного подряда достаточно сложен. Помимо указания перечня работ, цен и сроков исполнения, он должен включать:

• обязательства заказчика по предварительной подготовке территории для подрядчика;
• обязательства сторон по поставке стройматериалов;
• урегулирование вопросов и рисков утраты или повреждения строительной конструкции.

Без детального описания технического задания, стоимости выполнения работ и сроков, договор не может считаться заключенным. Это будет говорить о том, что прийти к договоренности не получилось. Наличие иных пунктов не обязательно, но их присутствие позволяет минимизировать риски и конфликты по ходу исполнения работ. И чем больше вопросов будет урегулировано в договоре, тем проще будет защитить свои права в ходе судебного разбирательства.

Некоторые моменты удобнее прописывать в качестве приложений к основному договору:

• проект;
• техническое задание;
• смета работ;
• календарный план;
• перечень используемых строительных материалов и так далее.

В процессе исполнения работ нередко ведется переписка. Вне зависимости от того, кем они будут отправлены, на конечный результат они могут оказать достаточно серьезное влияние. Учитывая это, рекомендуется включать пункт о порядке согласования изменений к договору. Например, вносить изменения письмами. Все корректировки должны делаться путем заключения двустороннего дополнительного соглашения. Если же допускаются изменения в договоре, то важно сделать поправку, какая именно переписка может быть признана законной: на бумажном носителе, с электронной подписью компании или ее представителя.

Для своевременного начала работ по договору строительного подряда заказчику необходимо предусмотреть ряд моментов

После подписания договора все сроки начала и окончания работ оговорены. Но какие действия стоит предпринимать заказчику, чтобы получить готовый результат своевременно? Каковы смысл и последствия встречных обязательств? При разговоре о соблюдении сроков стоит обратиться именно к заказчику, поскольку структура договора строительного подряда предусматривает его активное участие.

Вопросы, разрешением которых занимается только заказчик:

• предоставление территории подрядчику;
• согласование повышения стоимости в смете;
• приемка конкретных этапов работ по отдельности.

Имеются также и вопросы, порученные заказчику в договоре:

• подготовка и передача подрядчику проекта;
• страхование ремонтируемого объекта;
• подготовка строительной площадки;
• поставка строительных материалов на объект.

Часть из этих обязательств можно считать основой для исполнения обязательств подрядчика. Это правило встречного исполнения обязательств: обязательства подрядчика являются встречными, поскольку их выполнение обусловлено исполнением обязательств заказчика. Соответственно, пока сам заказчик не предоставил подрядчику или не выполнил все, что должен, подрядчик вправе не работать (согласно ст. 328 ГК РФ). При этом никакой ответственности подрядчик нести не будет.

Каким образом добиться заказчику своевременного начала работ

Исходя из вышеизложенного, ответ очевиден. Для своевременного начала работ важно самому заказчику оперативно исполнить возложенные на него обязательства. Ряд моментов можно урегулировать еще на этапе составления и подписания договора. В качестве примера можно отметить следующее.

В плане встречных обязательств – распределить, какие именно возлагаются на заказчика на каждом этапе строительства. Стоит также указать и последствия при несоблюдении норм и обязательств сторонами, предусмотренными договором. В сфере охраны труда – заказчика обязать провести должное обучение по охране труда на предприятии, а подрядчика обязать назначить ответственное лицо за охрану труда и соблюдение нормам охраны труда и техники безопасности.

При затягивании сроков исполнения обязательств заказчиком, подрядчик имеет право в одностороннем порядке отказаться от своих обязательств и расторгнуть договор.

Невыполнение административных функций заказчика грозит определенными последствиями. Помимо договорных обязательств перед подрядчиком, заказчик порой должен решать и ряд вопросов административного характера:

• получение официального разрешения на строительство;
• получение проекта на подключение газа, электричества и тому подобное;
• решение вопросов по охране труда (когда работы проводятся на территории предприятия заказчика).

До того момента, пока заказчик не исполнит своих обязательств, порядочный подрядчик не приступит к исполнению работ. Аналогичным образом дела обстоят и с правилами охраны труда, поскольку это может привести к довольно неприятным последствиям. Ведь лучше потратить некоторое время на консультирование и обучение работников, нежели разгребать печальные последствия потом.

Бывают и ситуации, когда подрядчик, идя навстречу заказчику, начинает работы без должной подготовки сотрудников по технике безопасности. В этом случае рискуют обе стороны. При возникновении трагичных моментов им придется сначала разбираться с контролирующими структурами, а потом разрешать спор о взаимном возмещении убытков.