Помощь адвоката: как не попасть на двойной продаже квартиры?

В последнее время к адвокату участились обращения граждан с вопросами о таком виде мошенничества как двойное отчуждение недвижимости, которое получило распространение в последнее время. Это когда к примеру квартира продается новому собственнику, он платит за нее деньги, а в последующем выясняется, что эту же самую квартиру приобрело до него другое лицо. В итоге у квартиры выявляется два претендента на владение, заплатившие за одну и ту же квартиру, которая может быть расположена и в новом доме.

Давайте же разберемся как получается то, что по закону быть не должно и вообще произойти не может по логике вещей. На самом деле такой вид мошенничества (или непреднамеренной ошибки) не нов. Например в столице суды рассматривают иски граждан, которые приобрели квартиры более 10 лет назад и до сих пор не могут в них заселиться. Усилиями адвокатов их право на свое жилье может быть реализовано только сейчас. Причем проблема двойных продаж квартир актуальна для всей России.

Происходит это в основном потому, что компании, юридические лица, передают принадлежащие им квартиры другим компаниям за долги. Одна из таких фирм в цепочке может передать квартиру за долги другому юридическому лицу и одновременно продать ее же гражданину. Например адвокат столкнулся с делом, когда застройщик рассчитался с кредитором-компанией определенным количеством квартир, а этот кредитор в свою очередь уступил право требования на квартиры в счет своих долгов третьему юридическому лицу и сразу продал квартиры физическим лицам. В итоге граждане остались ни с чем. То есть двойная продажа квартиры может произойти даже в новостройке. Причем если раньше было распространено мошенничество при котором продавец со вторым комплектом документов успевал оформить у другого нотариуса вторую сделку пока первый покупатель не успел зарегистрировать свое право, то сейчас все больше обманывают с новостройками. Регистрируется право того покупателя, который первый обращается в Росреестр с документами, второму ничего не остается кроме как обращаться в правоохранительные органы или в суд с иском к продавцу.

Как правило лицо, которое продает недвижимость, не может не знать о том, что этот же объект был уже передан другому лицу и второе аналогичное действие незаконно как двойная сделка купли продажи квартиры. Если имеет место быть двойной договор купли продажи квартиры, то обычно недобросовестная фирма предлагает гражданам заключить не договор долевого участия в строительстве, а договор о покупке векселя, контракт с ЖСК или предварительный договор. Это хоть и законные формы сделки в общем, но все же стоит насторожиться, особенно когда речь идет о квартире в новостройке. А основной договор купли-продажи квартиры предлагается заключить позднее, через год, два или через несколько лет. Подобных предварительных договоров можно заключить очень много, а проверить сколько таких договоров заключено нельзя, поскольку они не проходят государственную регистрацию в Росреестре. Разумеется это не относится к обычной купле-продаже квартиры, где предварительный договор служит способом передачи аванса или задатка.

На 100 % обезопасить себя конечно невозможно, но свести к минимуму риски необходимо. Например на заключение сделки с собой можно взять адвоката, чтобы опытный юрист проверил все документы перед их подписанием и проконтролировал подписание договора. Не следует вносить деньги до ознакомления с документацией компании. Возможны ситуации, когда необходимо читать правоустанавливающие документы, компании могут и без злого умысла уступать друг-другу право требования в строящемся доме. Крайне желательно внимательно изучить все документы, которые касаются истории многоквартирного жилого дома: документы по отводу земельного участка, разрешение на строительство, устав компании застройщика, документы о назначении руководителя, доверенности и так далее. Например если руководитель компании до этого возглавлял другие организации, которые обанкротились, то это серьезный повод задуматься. Лучше обращаться и инвестировать в компании, которые уже зарекомендовали себя на рынке недвижимости и строительных услуг.

Самый оптимальный вариант приобретения квартиры в строящемся доме это заключение договора долевого участия в строительстве, который в последующем проходит государственную регистрацию в Росреестре и дает право претендовать на недвижимость если конечно дом будет достроен. Но это уже отдельная история, а избежать двойной продажи квартиры при договоре долевого участия вполне возможно. При этом деньги по договору долевого участия в строительстве следует вносить перечислениями через банк с сохранением документов подтверждения платежа (чеков) или же под расписку в присутствии свидетелей. В худшем случае по ДДУ гражданин вправе требовать возврата денег и проценты. Имеет также смысл сделать страхование имущественной сделки, дополнительные затраты на страховку мелочи по сравнению с риском потерять все. Нельзя забывать, что право собственности на недвижимость возникает после государственной регистрации, не затягивайте с регистрацией. Бывали случаи когда злоумышленники получали деньги по нескольким договорам на один объект, а на регистрацию приходили только обманутые граждане. В случае обнаружения признаков двойной продажи квартиры целесообразно обратиться к адвокату за юридической консультацией для корректировки своих дальнейших действий.