Договор переуступки права аренды земельного участка

Почти 300 лет назад знаменитый просветитель, философ и писатель Жан Жак Руссо утверждал: «Истинным основателем гражданского общества был тот, кто первым огородил свой участок земли и решился сказать: «это мое». Осмелившись развивать эту тему, можно предположить, что следом возник вопрос – «что с этим делать?». И если абстрагироваться от возвышенного, то надо признать, что одним из наиболее цивилизованных способов пользования землей стала аренда. Но лишь в том случае, когда договор переуступки прав аренды земельного участка между физическими лицами (впрочем, это касается и других вариантов) является равноценной частью взаимоотношений участников системы землепользования. Именно возможность переуступки прав гарантирует относительную свободу действий владельца надела.

Законодательная основа. Понятия и термины

Не секрет, что во все времена «межевые распри» между соседями и серьезные конфликты более широкого масштаба происходили (и происходят) из-за несовершенства законодательства, с одной стороны и юридической неграмотности, а порой, и правового нигилизма граждан, с другой.

Земельное законодательство нашей страны зиждется на положениях Конституции РФ, Гражданского и Земельного кодексов. В первую очередь, в них определено понятие «право собственности на землю», которое включает в себя три составляющих: владение, пользование и распоряжение землей:

• владение землей возможно в таких формах собственности, как частная, государственная (федеральная или субъекта РФ) и муниципальная. Согласно российскому законодательству права всех собственников защищены одинаково;
• права пользования - это аренда, оперативное управление и бессрочное пользование государственной или муниципальной землей. Право последнего предоставляется отдельным категориям юридических лиц. Пользование землей предполагает возможность извлечения из нее выгоды, строительство на территории хозяйственных построек, выращивание сельскохозяйственной продукции;
• распоряжение участком земли – прерогатива собственника, который может ее использовать как угодно, если его действия не противоречат законодательству и не ущемляют интересов третьих лиц: сдавать его физическим и юридическим лицам на условиях аренды, продавать, дарить, завещать, оставлять в качестве залога и прочее.

Важно. Согласно российскому законодательству земельные участки должны использоваться в соответствии с целевым назначением, которое определяется категорией земельных угодий.

Участниками земельных отношений в контексте рассматриваемого вопроса выступают:

• собственник земельного участка – его правообладатель, которому принадлежит право собственности на землю в полном объеме;
• владелец надела, арендатор, который может переуступить право аренды земельного участка;
• новый арендатор – участник сделки, переходящий после подписания документа о переуступки прав, в категорию владельца наделом.

Во всех этих трех ипостасях могут выступать как юридические, так и физические лица. Прежде чем приступить к рассмотрению основного содержания темы стоит обратить внимание на два ключевых слова, которые нередко, даже в специальной литературе, используются как взаимозаменяемые.

Уступка и переуступка. Действительно, чаще всего, они признаются именно такими. Можно в одном абзаце встретить оба этих слова, наполненных одним содержанием. Если же, отнестись к терминологии более строго, то переуступка – это передача прав собственности. Термин, как правило, используется применительно к вопросам, связанным с недвижимостью. Уступка или договор цессии подразумевает передачу долгов, подтвержденных документально, от одного кредитора другому.

Аренда земельного участка и переуступка прав

Уже по своему определению недвижимость подразумевает надежность, стабильность, с одной стороны, и вынужденную привязанность к месту, с другой. И если собственник не очень хорошего земельного участка, всего лишь не получает желаемой прибыли от арендной платы, то арендатор, из-за неудачно выбранной недвижимости, может потерять многое.

С другой стороны, у владельца надела могут произойти непредвиденные изменения, которые противоречат условиям аренды. Нередко договорные условия становятся камнем преткновения и в других сделках. Одним словом, складывается ситуация, при которой продолжать деятельность компании в прежнем режиме неразумно. Далеко не всегда удается договориться с арендодателем (для него это определенные потери). Редко кому повезет решить проблему в судебном порядке.

Остается непростой, но оптимальный способ – переуступка права аренды земельного участка, то есть законная передача права владения им от одного арендатора другому. В некоторых случаях, законодательство даже не требует уведомления собственника о переуступке. А вот отдельные важные моменты непременно должны присутствовать в договоре:

• на рынке недвижимости сформировались определенные правила. В первую очередь, связанные со сроками аренды. Обычно они находятся в диапазоне от 1 года и меньше (небольшие торговые точки) до 49 лет (земля в аренду под жилищное строительство). В любом случае срок, предусмотренный договором переуступки, не должен превышать срок аренды;
• обязательным условием договора аренды является указание на разрешенные виды деятельности и использования земельных угодий в соответствии с их категорией;
• передача права аренды возможна только, если в договоре аренды отсутствует часто применяемое положение о запрещении арендатору заключать договоры с третьими лицами;
• договора аренды, по которым возникает необходимость переуступки права, как правило долгосрочные. Их нужно регистрировать в ЕГРН, чего, в силу различных причин, многие арендаторы стараются избегать. Не случайно очень часто арендные договора заключаются на одиннадцать месяцев с последующей многократной пролонгацией;
• переход земельного участка от одного арендатора другому не влечет за собой изменения права собственности и земля остается государственной или муниципальной собственностью.

Важно. Непременное условие проводимой сделки по смене владельца надела - обязательное соблюдение основных положений первоначального договора (сроков действия, суммы и порядка арендной платы, целевого использования земли, запретов и обременений).

Договор переуступки или соглашение. Основные положения документа

Законодательные нормы при рассмотрении вопросов о переуступке права аренды не определяют различий между терминами «договор» и «соглашение» переуступки. Так же, как и в случае с «переуступкой/уступкой», их дифференцированное использование не предусмотрено. То есть применение этих терминов зависит от желания автора текста. И это не случайно, ибо основой проводимой сделки остается первоначальный договор аренды. Все остальные документы базируются на нем. При этом - должно соблюдаться требования ГК РФ об обязательном документальном оформлении договора/соглашения.

Сторонами договора переуступки права аренды земли выступают арендатор и новый претендент. Собственник стороной сделки не является. Закон предусматривает обязательное уведомление его о предстоящей сделке, если она заключается на срок более 5 лет. При оформлении переуступки на меньший временной период, уведомление обязательным не является. С целью всесторонней подготовки сделки стороны могут подписать предварительный договор, который к моменту заключения соглашения будет содержать полный объем необходимых сведений и документов:

1. Дата и место подписания договора, данные о представителях сторон, подтверждающие их полномочия.
2. Предмет договора с подробной информацией об участке - его площади, номерах (кадастровом и условном) месторасположении, границах, разрешенных видах деятельности на нем. Сведения должны соответствовать аналогичным, зафиксированным в первоначальном договоре аренды.
3. Условия владения участком – сроки аренды, ставка арендной платы, периодичность и порядок платежей, штрафные санкции – все в соответствии с основным договором. Как правило, даже оговаривается гарантия сохранения размера арендной платы в течении первого года действия договора.
4. Стоимость сделки (практикуется оплата переуступки права аренды), способы расчетов и порядок приема-передачи недвижимости.
5. Сведения о наличии ограничений и обременений в отношении надела (например, нахождение в залоге).
6. Ответственность сторон, передача прав и обязанностей по договору, а также в период подготовки и проведения сделки.
7. Банковские реквизиты участников сделки.

После подписания договор заверяется у нотариуса, но лишь в том случае, если эту процедуру проходил первоначальный документ. В адрес собственника отправляется уведомление о заключенном договоре и сведениях о новом арендаторе.

Участие физических лиц в переуступке прав

Участниками договорного процесса, связанного с арендой земельных наделов, могут быть как юридические, так и физические лица. Конечно, доля последних еще незначительная.

Во-первых, только около 8% земельных угодий страны находятся в частной собственности граждан. И хотя законодатели не спешат применять к земельным участкам право бессрочного пользования, особенно если это касается физических лиц, сделки с такой недвижимостью относятся к категории перспективных. Во-вторых, аренда земельных участков с правом последующего выкупа все чаще привлекает на этот рынок граждан. Но алгоритм пользования землей в такой форме недостаточно четко прописан, что вызывает необходимость корректировки законодательной базы.

Очевидно поэтому, участие физических лиц в сделках по переуступке права аренды земельного участка и предусматривает некоторые особенности:

• обязательный предварительный осмотр участка, с целью уточнить площадь, место расположения, границы;
• присутствие всех участников сделки в кадастровой палате, чтобы подтвердить право собственности;
• пакет документов больше, чем при работе с юридическими лицами (заявление на имя собственника, кадастровый паспорт);
• оформление договора переуступки возможно только после проведения аукционных торгов, на которые выставляется участок;
• для усиления контроля, процедура передачи прав аренды между гражданами осуществляется в органах кадастра.

Госпошлина и регистрация в госреестре

Регистрация в Росреестре и соответственно оплата пошлины производится в случаях, когда срок действия договоров аренды или переуступки права аренды превышает один год. Пошлина за государственную регистрацию составляет 2000 рублей. Оформление свидетельства - в течении месяца. Проведение сделки между физическим и юридическим лицами предусматривает кадастровые действия, госпошлина за которые 2000 и 22000 руб. соответственно.

Важно. Договора аренды (переуступки прав), заключенные на срок менее 12 месяцев, не регистрируют и госпошлину за них не взимают.

Переуступка прав аренды земли носит компромиссный характер и является удобной формой разрешения возникающих разногласий между участниками земельных отношений.