Для оспаривания кадастровой оценки необязательно обращаться в суд. В законодательстве указан более простой порядок. Исправить кадастровую стоимость можно в более короткие сроки. Кроме того, это будет эффективнее.
Изменение кадастровой стоимости возможно до того момента, как уполномоченные органы решат провести новую проверку объектов недвижимости. В такой ситуации можно подать замечание в организацию, которая сделала переоценку. Можно это сделать и после проведения новой оценки. Гражданин или юридическое лицо может оспорить кадастровую стоимость в Росреестре.
Преимущества первого способа заключаются в том, что гражданину не нужно будет уплачивать налог по завышенной кадастровой стоимости, так как действовать будет уже исправленная оценка. Если же подать жалобу после переоценки, то кадастровая стоимость будет откорректирована лишь с момента принятия специальной комиссией соответствующего решения. Основной недостаток подачи замечаний кроется в ограниченности сроков на это действие. Ниже вы сможете узнать об уменьшении кадастровой стоимости детальнее.
Как подавать замечание на кадастровую оценку в бюджетную организацию
Процесс определения кадастровой стоимости подразумевает публикацию промежуточных отчетных документов. Данный момент является обязательным. Отыскать документацию можно на портале бюджетной организации. Согласно ст. 14 ФЗ от 03.07.2016 No 237-ФЗ, заинтересованное лицо может подать замечание лишь после того, как опубликует все необходимые документы. Есть возможность обратиться через сервис госуслуг, самостоятельно в ГБУ и по почте.
Оформление замечания
Следует обязательно отметить кадастровый номер объекта, изложить суть жалобы и указать номера страниц отчетного документа, где будут изложена вся оспариваемая информация. Отдельно необходимо приложить документацию, которая подтвердит ошибочность промежуточных отчетных данных, и декларацию о характеристиках недвижимого объекта. Если говорить о последнем документе, то его нужно оформить по особенной форме, которая регламентируется соответствующим приказом Минэкономразвития. После рассмотрения замечания уполномоченная организация, если посчитает его обоснованным, проведет процедуру переоценки кадастровой стоимости. Новая стоимость появится уже в обновленном варианте промежуточных отчетных документов. Обычно это происходит в течение пяти суток.
Отчет о рыночной стоимости делается до подачи замечания
Веской причиной для снижения кадастровой стоимости может стать техническая ошибка в характеристиках объекта или же необоснованное увеличение стоимости. Технические ошибки встретить можно довольно редко. Поэтому при доказывании того, что кадастровая стоимость была завышена, стоит опираться на рыночную оценку. В Земельном кодексе прямо указан тот факт, что, если имеются сведения о рыночной стоимости, то кадастровая оценка должна с ними совпадать. Также стоит отметить, что и Налоговый кодекс исходит из того, что налоги должны быть обоснованы рыночными условиями. Если вы желаете получить отчет, нужно будет во всех моментах опираться на оценщика. Именно поэтому следует особенно внимательно подходить к его найму. Рекомендуется проверить образование и занимаемое место в оценочной организации.
Порядок оспаривания результатов кадастровой оценки в комиссии и суде
Если в срок до пятидесяти дней гражданин так и не подал замечания, то результаты кадастровой оценки во внесудебном порядке будут рассмотрены через комиссию по оспариванию кадастровой стоимости в Росреестре. Такие комиссии функционируют на региональных уровнях, однако они сформированы не в каждом регионе.
Для начала следует получить полный отчет об оценки рыночной стоимости недвижимого объекта на ту дату, когда проводилась кадастровая оценка. Отчет необходимо получить как в электронной, так и в письменной форме. Далее заявление передается в комиссию при Росреестре на региональном уровне.
К заявлению нужно приложить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости, полный отчет об оценке (два варианта) или же документацию, которая подтвердит техническую ошибку, также требуется выписка из ЕГРН о главных параметрах и зарегистрированных правах на объект. Обычно комиссия сначала изучает документацию с формальной точки зрения, то есть она решает принимать заявление или нет. Решение принимается за семь суток. Далее в течение месяца назначается заседание, где комиссия рассмотрит жалобу.
Если решение будет вынесено в пользу гражданина, сотрудники самостоятельно отправят обновленные сведения в ЕГРН. При этом комиссия обязана выслать заявителю уведомление о результатах проведенного заседания с вынесенным решением.
Есть и иной вариант снижения кадастровой стоимости, однако в данном случае решать все придется через региональный суд. Основа для судебного заседания — ошибка в кадастровых сведениях или же рыночная оценка объекта, которая оказалась меньше, чем при проведении кадастровой оценки.
Если комиссии при Росреестре дается срок до одного месяца с даты поступления жалобы, то суду общей юрисдикции дается два месяца. Однако во втором случае срок необязательный, так как не включает возможные перерывы и приостановки в деле. Если исходить из практики, то чаще всего суд рассматривает заявление около четырех месяцев.
Кроме того, комиссия при Росреестре всегда самостоятельно обновляет данные о снижении стоимости земли или постройки в базе ЕГРН, как уже было отмечено выше. Налоговая служба также уже берет обновленные данные из ЕГРН. После вынесения судебного решения в пользу заявителя придется жать еще месяц до его вступления в законную силу. Затем заявитель обязан будет самостоятельно обратиться в Росреестр с просьбой о внесении новых данных в сведения ЕГРН. Также нужно учитывать, что при внесении изменений необходимо оплатить госпошлину.
Исходя из вышесказанного, появляется вполне адекватный вопрос. Почему в некоторых ситуациях гражданам приходится отдавать предпочтение судебного разбирательству? Дело в том, что в отдельных регионах (чаще всего в областях, где земля особенно дорогая) комиссия при Росреестре может вести себя весьма необъективно, то есть имеется высокий риск получить отказ в понижении кадастровой стоимости по формальным причинам.
Дела об уменьшении кадастровой стоимости рассматриваются чаще всего по правилам гл. 25 КАС РФ. Это значит, что будет необходимо заняться подготовкой искового заявления. К нему обязательно нужно приобщить следующие документы: выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости, соответствующий отчет или документацию, которая подтвердит наличие технической ошибки; отказ комиссии при Росреестре в понижении кадастровой стоимости (в письменном виде), выписку из ЕГРН об основных параметрах и зарегистрированных правах на недвижимый объект; уведомление о вручении копии иска административным истцам или же копии документации по количеству лиц в деле; квитанцию об уплате государственной пошлины.
Суд обязан будет уведомить Росреестр и непосредственного заявителя о назначенной дате рассмотрения дела. Рекомендуется участвовать в процессе активнее, в особенно это касается вопроса об оценочной экспертизе. Он обязательно встанет на судебном заседании.
Оспаривание кадастровой оценки постройки или земли происходит в суде по нормам КАС РФ.
Это вид судебного процесса, который подразумевает написание и подачу административного искового заявления, а также участие в процессе ответчика. Последним может выступать уполномоченный орган или должностное лицо, нарушившее права заявителя. Рассматривается спор в суде общей юрисдикции. Не забудьте, что подавать исковое заявление следует в суд российского субъекта или же города, имеющего федеральное значение.
Перейдем к составлению административного иска. Начинать следует с так называемой "шапки", где нужно указать, в какой суд адресуется заявление, имя и место жительства истца, представитель в суде, название и адрес ответчика (уполномоченного органа, утвердившего кадастровую стоимость, которая оспаривается в суде). Ответчиком в данной ситуации чаще всего выступает Росреестр. Иногда им бывает Минимущество. Рекомендуется в качестве третьего лица указать и администрацию муниципального образования, в особенности это нужно сделать, если обжалуется кадастровая оценка земли. Если говорить о том, что указывать в данных об административном ответчике, следует обозначить региональное управление Росреестра и правительство региона. Отделение должно соответствовать региону, в котором располагается рассматриваемая земля или недвижимый объект. В качестве третьих лиц обычно выступает кадастровая палата и городская администрация.
Если дело по иску не рассматривается (оставлено без движения), необходимо устранить в заявлении все найденные недостатки. Сроки устанавливает суд. Юристы с большим опытом могут легко подтвердить, что в практике такие ситуации случаются часто. Разочаровываться здесь и бросать дело не стоит.
Теперь рассмотрим то, что же писать дальше. Необходимо прописать непосредственное название документа. Ничего сложного в этом нет.
Далее идет основная часть иска. Заявитель обязан изложить полную суть проблемы. Сначала гражданин должен обозначить тот факт, что недвижимый объект или участок земли с конкретным кадастровым номером, площадью и адресом принадлежит ему. Право собственности, естественно, должно быть подтверждено. Для этого прикладывается выписка из ЕГРН или же договор аренды (если недвижимость была взята в аренду у муниципального органа). Взять соответствующую выписку, в которой также указываются характеристики объекта, можно в Росреестре или же в МФЦ или любом другом многофункциональном центре.
Затем следует пояснить, что на рассматриваемый участок действует кадастровая оценка, которая была утверждена административным ответчиком. При этом нужно не забыть указать дату и номер приказа, а также само постановление, утверждающее оценку. Все это можно найти в интернете. Реквизиты документации, по которой утверждена кадастровая стоимость, можно отыскать в соответствующей выписке из ЕГРН.
Далее указывается тот факт, что сведения, принятые после проведения кадастровой оценки, являются ошибочными. В иске это необходимо объективно обосновать. Для этого прикладывается отчет о рыночной стоимости участка на то время, когда была проведена кадастровая оценка соответствующим органом.
В конце заявитель должен указать свои требования об изменении кадастровой стоимости земли или недвижимого объекта на основании полученной рыночной оценки. Более подробно об этом может рассказать адвокат, рассматривая конкретное дело.
Завершают исковое заявление конкретные требования, где истец требует установить кадастровую стоимость в том размере, который указан в иске. Также следует не забыть указать дату, на которую должна быть определена предлагаемая стоимость.
Перейдем к приложениям. Это документация, подтверждающая точку зрения истца (отдельно обязательно нужно приложить квитанцию об уплате государственной пошлины). По КАС РФ от каждой стороны требуется, чтобы в судебном процессе она приводила доказательства к своей позиции, на которой и основываются все требования.
Таким образом, административный истец по такому делу обязан привести доказательства к тому факту, что рыночная стоимость земли или недвижимости ниже стоимости, которая была определена кадастровой оценкой. В данном случае при доказывании применяются выписки из ЕГРН, отчет о рыночной оценке, заключение экспертизы и так далее. Когда рассматривается дело, истец вправе пользоваться помощью адвоката или другого юриста.
Если говорить об оппоненте, то есть об административном ответчике, то он также будет доказывать свою позицию, обратную точки зрения истца. Чаще всего позиция ответчика основывается на том, что отчет об оценке не соответствует закону. Если конкретнее, то он может утверждать, что в отчете имеется формальная ошибка или он не обоснован экономически.
Остановим свое внимание на заключении экспертизы и рассмотрим его в качестве доказательства. Несмотря на наличие отчета об оценке, скорее всего не обойтись без судебной экспертизы. В адвокатской практике она требуется почти всегда, о чем скажет любой юрист.
Во-первых, у судов всегда больше доверия к результатам экспертных заключений, которые были получены в процессуальном порядке. В таком случае эксперт всегда предупреждается об уголовной ответственности за предоставление ложного заключения.
Во-вторых, в ходе судебного заседания у суда могут появиться вопросы формального характера, решить которые можно будет лишь с привлечением эксперта.
В-третьих, утверждение ответчика о том, что отчет о рыночной оценке не обоснован, всегда требует тщательной экспертной проверки. Формально ответчик обязан доказать свою позицию, однако всегда лучше будет его опередить. Тогда на суде заявитель будет иметь шансы предложить экспертов на выбор. Кроме того, так истец сможет доказать целесообразность выбора тех или иных экспертов.
Назначение судебной экспертизы происходит по ходатайству одной из сторон. Далее мы рассмотрим детали, на которые нужно обратить внимание в этом ходатайстве.
На выбор следует предложить небольшое число экспертов или же соответствующих организаций (не больше трех учреждений). Адвокаты обычно советуют заранее определиться с вопросами для экспертизы. В рассматриваемом случае можно узнать, соответствует ли отчет о рыночной оценке недвижимости или земли законодательным нормам. Также можно предложить эксперту отдельно определить рыночную стоимость недвижимости. Кроме того, следует указать цены на услуги эксперта. Деньги перечисляются на депозит перед тем, как подается ходатайство. При этом нужно приложить квитанцию, которая будет об этом свидетельствовать.
При выборе эксперта не стоит ограничиваться исключительно государственными учреждениями. Главный фактор заключается в наличии у эксперта специального образования. Несомненно, будет также отлично, если у специалиста есть сертификация, ученые звания и членство в СРО. В профессионализме такого эксперта суд сомневаться не станет.
Чтобы окончательно устранить сомнения в квалификации эксперта, заявителю стоит попросить его указать в судебных письмах те дела, в которых он уже принимал участие. Это повысит шансы на то, что судья выберет данного специалиста, так как будут приложены сведения, говорящие о его опыте. Такие письма может получить адвокат, действуя как представитель истца.
Если суд вынес предложение об экспертизе, адвокат должен быстро подать ходатайство, которое будет составлено по всем законодательным нормам. К нему нужно приложить: письмо, коммерческое предложение, другую документацию, которая подтвердит готовность эксперта или учреждения провести судебную экспертизу; документацию, свидетельствующую об опыте и образовании эксперта.
Имеют значение и вопросы к эксперту, которые предлагаются в ходатайстве. Их нужно направить на полное устранение всех сомнений в праве истца требовать того, чтобы кадастровую стоимость пересмотрели.
Корректная и понятная постановка вопросов значительно облегчит задачи судьи, когда он будет выносить определение об экспертизе. Кроме того, судья обязательно это положительно оценит.
Эксперты оцениваются по нескольким критериям. Это, прежде всего, опыт, сертификация, стоимость услуг, членство в СРО и, конечно, образование. Если будет спорт о назначении того или иного эксперта, истец всегда может воспользоваться данными критериями, чтобы убедить судью.
Всегда нужно помнить, что судебный процесс основан на равенстве противоборствующих сторон. Поэтому, несмотря на действия истца и его адвоката, всегда есть возможность, что судья выберет эксперта, которого предложил ответчик. Возможно, что в такой ситуации специалист будет стараться подтвердить позицию ответчика с помощью вынесенного заключения. Однако и в таком случае истец может продолжать добиваться того, чтобы кадастровая оценка была пересмотрена.
Если видно, что эксперт ангажирован, то его заключение всегда можно оспорить. Стоит помнить, что ни одна экспертиза не имеет какой-либо заранее установленной доказательной силы. Суд рассматривает ее в комплексе всех доказательств. Если говорить о ситуации, которую мы рассматриваем, должны иметься доказательства, противоречащие с экспертным заключением. Это может быть рецензия на заключение от оценщика или же заключение повторной экспертизы с участием другого специалиста.
Рассмотрение экспертизы и необходимость замечаний
На дополнительной экспертизе стоит остановиться. Суд скорее всего не будет назначать еще одну экспертизу, если первая не будет вызывать у него недоверия. Что может вызвать недоверие? Это замечания, которые подаются истцом или его адвокатом, и рецензия на заключение.
Последний шаг процессуальными нормами не регламентирован. Поэтому действие оформляется в качестве участия специалиста, высказывающего свою точку зрения касательно минусов заключения.
Однако практика показывает, что данное доказательство приводится в качестве рецензии на экспертное заключение. У данного документа имеется статус письменного доказательства, которое вполне может помочь вызвать у суда недоверие к заключению.
Ознакомление с материалами дела, считая и экспертное заключение, доступно лишь для участников процесса. Но, если учесть особенности вопроса, истец попросту может не иметь достаточных знаний, чтобы корректно оценить выводы эксперта.
Именно поэтому адвокат обычно рекомендует привлекать к делу специалиста. Он привлекается с помощью ходатайства. Таким образом, эксперт сможет ознакомиться с материалами дела и написать рецензию на заключение, а также лично принять участие в деле и сообщить о своих замечаниях в суде. Благодаря этим действиям на руках у истца будут показания специалиста. Это всегда увеличивает шансы на назначение дополнительной экспертизы.
Исполнение решения суда
Подходим к итогу. Представим, что разными путями, с адвокатом или без него, мы сумели добиться того, чтобы кадастровая стоимость была установлена в соответствии с рыночной стоимостью. Стоит вспомнить, что ранее мы уже писали о том, что автоматически решение не исполнится.
Судебное решение послужит основанием для ответчика внести соответствующие изменения в ЕГРН. Стоит дождаться вступления решения в законную силу. Как уже сообщалось, оно вступит в силу через месяц. Далее истец сможет самостоятельно обратиться в Росреестр с просьбой об обновлении данных.