Любой опытный адвокат, юрист может подтвердить, что операции с недвижимостью – едва ли не самое рискованное занятие, так что в некоторые годы мошенничество при проведении подобных операций составляло до 40% в общей статистике сделок, а иногда даже выше. Причем признаки аферы могут проявиться и после момента совершения сделки.
Представьте, что вы решили провести эту операцию самостоятельно. В интернете вы узнаете, какие именно документы нужно проверить. Человек, представляющий продавца, их предъявил. Все правильно, претензий нет. Вы даже "исколесили" вместе с ним все инстанции и убедились в достоверности каждого документа. Договор подписан. Как это обычно бывает, вы указали сумму ниже реально уплаченной.
А через время приходит повестка в суд. Дело в том, что в момент совершения сделки продавец мог оказаться неадекватным человеком. Более того, поручая оформление сделки тому гражданину, непосредственно с которым вы имели дело, он уже тогда не мог в полной мере отвечать за свои поступки.
И это вовсе не означает, что бывший владелец квартиры был явно помешанным, то есть тихо или буйно. Есть другие заболевания или определенное состояние человека, когда только психиатр со стажем или опытный юрист смогут разобраться, стоит ли в настоящий момент иметь с ним дело.
Продавец может оказаться:
- алкоголиком;
- наркоманом;
- больным скрытыми формами шизофрении;
- в состоянии нервного срыва;
- немощным от старости;
- не отдающим отчета в своих действиях по причине слабоумия и так далее.
Все эти и многие другие факторы, по причине которых бывший владелец жилплощади мог не отдавать отчета в своих действиях, могут привести к тому, что через суд будет назначена двойная реституция (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Это означает, что вам продавец возвращает указанную в документах сумму, а вы – деньги.
Ситуации, когда продавец оказывается мошенником
1. В договоре указывается конкретная сумма, причем явно заниженная. Остальные деньги передаются в обход пунктов договора. При двойной реституции вам возвратят только указанную сумму. Для мошенников болезнь владельца продаваемого жилья – это только повод для разрыва договора купли-продажи.
Существуют группы аферистов, которые "зарабатывают" именно на этих крупных суммах, что не фиксируются в подобных договорах. И с точки зрения закона они абсолютно правы. В результате продавец получает квартиру обратно, а вы – лишь часть своих денег. Далее эта же квартира будет "продана" другому незадачливому покупателю, и история повторится.
2. На сторону недееспособного продавца становятся его родственники. Проблема состоит в том, что ему после продажи квартиры негде жить. Вы будете вынуждены в результате двойной реституции вернуть ему квартиру. А вернет ли он вам деньги? У него их может попросту не оказаться: он их мог потерять, забыть где-нибудь, подарить неизвестно кому, растратить.
При этом траты его нигде не будут зафиксированы, так что вам не удастся доказать, что полученные деньги ушли на возобновления его здоровья, приобретение нового жилья или на другие подобные нужды. Он может заявить, что не получал никаких денег. Он подтвердит, что подпись под документами ставил, но не понимал, что делает.
К примеру, он может заявить, что ему "подсунули" какие-то бумаги на подпись, в которых ему якобы назначалось социальное пособие. А он ничего не понимает и плохо видит. Судья может встать на его сторону, поддержав серьезный довод адвокатов продавца: зачем вы связывались с больным человеком?
3. К двойной реституции может привести наличие несовершеннолетних детей, права которых были нарушены. В первую очередь это касается ситуации, когда жилье продали алкоголики или наркоманы. Они забыли про интересы своих детей и пропили собственную квартиру.
В Гражданском кодексе РФ указывается, что имущественную ответственность по сделкам малолетнего гражданина, в том числе и по сделкам, совершенным им самостоятельно, несут его родители, опекуны или усыновители. А вот ведомства, занимающиеся надзором за соблюдением интересов несовершеннолетних граждан, могли упустить из виду этот конкретный случай и вовремя не вмешаться.
Так что неприятный сюрприз вас может ожидать даже спустя годы. Ребенок продавцов, достигший совершеннолетнего возраста и не имеющий собственного жилья, вправе претендовать на часть вашей недвижимости, так как при продаже квартиры его интересы не были учтены. Вам это кажется чудовищно несправедливым, однако давайте разложим все обстоятельства "по полкам".
Вы, скорее всего, купили квартиру по более низкой цене. Вы не обошли соседей, не поинтересовались, есть ли у продавцов дети или престарелые родители, которым после продажи жилья негде будет жить. Это означает, что вы сами себя подставили, "ловко провернув" сделку без помощи юриста. Теперь вам понадобится помощь адвоката по жилищным вопросам, а может быть даже по уголовному праву.
4. Лицо, имеющее определенные права на часть жилплощади, находилось или в продолжительной командировке, или в другой стране, или в местах лишения свободы, так что не имело возможности участвовать в дележе имущества.
А кроме того, человека, пропавшего без вести, могли признать умершим, однако он оказался живым. И вот этот человек предъявляет претензии новым хозяевам квартиры, так как бывшие совладельцы теперь уже сами, образно говоря, "пропали без вести".
Теперь, в результате назначения двойной реституции, они обязаны вернуть покупателю деньги. Ведь вновь "оживший" человек может заявить, что он не собирается мириться с теми беззакониями, что творились за его спиной, и потребовать, чтобы суд выселил вас с его законной квартиры. А деньги пусть вам возвращают те, кому вы их давали.
Кстати, порядок объявления гражданина умершим указан в ст. 45 Гражданского кодекса РФ и ст. 252-257 Гражданского процессуального кодекса РФ. В зависимости от обстоятельств, при которых гражданин пропал без вести, такой срок определен от 6 месяцев до 5 лет.
Но если какой-либо из пунктов в договоре будет восприниматься неоднозначно, это может послужить поводом к разрыву договора и назначению двойной реституции. Опять же, вы получите обратно только ту часть денег, которая указана в договоре.
А если вам продали жилье по подложным документам, то придется вернуть квартиру бесплатно. Дело в том, что именно та сторона, которая продала вам недвижимость мошенническим образом, а вовсе не настоящий владелец квартиры, должна будет вернуть вам деньги.
Но где эти люди? Кто и когда их задержит? И окажутся ли у них к тому времени средства, чтобы удовлетворить ваш иск? А может быть вы еще окажетесь в самом конце длинной очереди, где каждый обманутый этими мошенниками покупатель недвижимости желает получить назад свои деньги. Чтобы не захлебнуться в водовороте таких проблем, нужно с самого начала воспользоваться услугами опытного юриста.
6. Совладельцами продаваемой квартиры являются несколько граждан или супруги, иногда уже бывшие. Согласие каждого совладельца на продажу чужой части квартиры третьим лицам должно быть зафиксировано документально, так как совладельцы имеют первоочередное право выкупа доли продавца.
Если один из совладельцев предъявит претензии, то через суд может быть назначена двойная реституция. Опять же, в результате обратной сделки вы потеряете часть денег. Есть и другой вариант: можно попытаться договориться с претендентом "по-хорошему", то есть доплатить ему существенную сумму. Но это для вас тоже не самый лучший выход.
Ваш адвокат постарается доказать в суде, что в момент продажи недвижимости другой ее совладелец не мог реализовать это свое право первоочередности, так как подобных средств для приобретения продаваемой части квартиры не имел.
Какая информация потребуется вашему юристу, чтобы вы были уверены в адекватности продавца и в его твердом намерении честно совершить сделку?
Первым делом опытный профессионал проверит у продавца паспорт, прописку, свидетельство о праве собственности. Далее он оформит запрос в Единый государственный реестр налогоплательщиков. Тогда у вас на руках может появиться выписка, отражающая все сделки, которые совершали с этим имуществом.
Этот нюанс способен прояснить только квалифицированный юрист, помощью которого вы обязательно воспользуетесь, чтобы избежать неоправданного риска. Кстати, если квартира много раз перепродавалась, или часто менялись наследники, это уже вызывает подозрение.
Вы можете приобрести квартиру, вложить немалые средства в ее ремонт, а после будет назначена двойная реституция, и вы потеряете значительную сумму. Вам даже могут не оплатить затраты на ремонт. Наоборот, могут предъявить претензии, что вы нарушили прежнюю планировку и изменили дизайн.
Зато ваш адвокат обязательно проверит историю квартиры. Он узнает:
- кто в ней жил и зарегистрирован в настоящий момент;
- кто именно выписался, почему это сделал и куда направился;
- имеются ли несовершеннолетние дети;
- прописаны ли в этой квартире инвалиды, требующие особого условия проживания;
- соблюдены ли продавцами интересы прописанных в этой квартире недееспособных граждан или несовершеннолетних детей.
Есть еще один момент, который может лишить вас спокойного сна. Продавец, вполне адекватный человек, мог недавно приобрести квартиру и теперь продать ее вам. Он узнал, что тот гражданин, который в свое время продал это жилье ему, уже тогда был недееспособным.
Зато его родственники настроены решительно, и их адвокаты готовят документы в суд. Если вы не пожелали своевременно воспользоваться помощью юриста и уже купили непроверенную квартиру, то можете забыть о своих деньгах, когда сделка будет аннулирована. Считайте, что они практически безвозвратно утрачены.
Чтобы избежать убытков при назначении двойной реституции, ваш юрист сможет внести такие поправки в договор, что продавцу-аферисту будет невыгодно добиваться его расторжения.
Как видите, совершая сделку купли-продажи недвижимости без участия юриста, вы сильно рискуете. Даже в результате вполне законной двойной реституции вы теряете значительные суммы. А что вы станете делать, если квартирные мошенники будут действовать организованной группой? Тогда вы еще больше рискуете оказаться на улице и без денег. Ведь у них есть свои юристы и заманчивые стимулы, чтобы завлечь вас в капкан. Без юридического сопровождения вы плохо защищены.